Immobilenkauf in Italien - Wissenswertes

Als spezielles Immobilienbüro auch mit europäischer Ausrichtung bieten wir Ihnen eine große Auswahl an Immobilien aus Italien an. Von Piemont über die Lombardei, Toskana, Marken, Abruzzen bis hin zu Kalibrien können wir Ihnen spektakuläre Objekte präsentieren. Unsere Angebotspalette umfasst Apartments, Penthouses, Landhäuser, Villen, Neubauprojekte, landwirtschaftliche Anwesen, Weingüter oder aber auch Baugrundstücke. Alle Angebote werden selbstverständlich mit Hilfe von leistungsstarken Partnern promotet, dies bedeutet für Sie als Kunden bestmögliche Beratung und zuverlässigen Informationsfluss bereits im Vorfeld einer Besichtigung oder Kaufentscheidung.

Sie planen eine Reise nach Italien und möchten den Aufenthalt auch für Besichtigungstermine nutzen. Gerne planen wir den Ablauf Ihrer Immobilienreise schon von unserem Büro aus. Eine Hotelreservierung oder Abholservice vom Flughafen versteht sich von selbst! Für eventuelle sprachliche Barrieren stehen Ihnen vor Ort unsere Partner auch in Englisch, Deutsch oder sogar in Russisch zur Verfügung.

Diese Regeln sollten Sie beim Immobilienkauf in Italien beachten.

Anders als in Deutschland gibt es ein paar wichtige Parameter, welche beim Kauf bis hin zur Übergabe des Wunschobjektes bedacht werden sollten. Selbstverständlich kümmern wir und unsere Partnerfirma uns bereits vorher um alle erdenklichen Papiere, Genehmigungen und vertragliche Parameter, sodass Sie entspannt und auf das wesentliche konzentriert zum Notartermin gehen können. Dennoch sollten Sie die folgenden Empfehlungen kennen.

1. Registereinsicht
2. Verbindlicher Vorvertrag (con-tratto preliminare)
3. Der Kaufvertrag
4. Eintragung der Kaufurkunde
5. Nebenkosten und Steuern
6. Sonstiges

Registereinsicht
Sobald Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben sollten Sie noch vor Unterzeichnung des Vertrages unbedingt das Liegenschaftsregister (Conservatoria dei Registri Immobiliari) einsehen oder besser noch durch einen Anwalt Ihres Vertrauens einsehen lassen. So können Sie direkt die aktuellen Eigentumsverhältnisse des Grundstückes erkennen. An diesem entscheidenden Punkt sollten Sie schon einen Notar beauftragen. Er kann sicher sofort erkennen ob die Angaben stimmen und ob Eintragungen den Verkauf behindern oder gar unmöglich machen würden. Die Angaben aus dem Katasteramt sind in diesen Fall nicht ausreichend, hier kann man nur erkennen ob die Bebauungen mit den Angaben des Verkäufers deckungsgleich sind. Bei Baugrundstücken gibt es besondere Bedingungen, so benötigen Sie eine Bescheinigung über die städtebauliche Bestimmung ("certificato di destinazione urbanistica"). Sollte diese nicht vorliegen, könnte der Kaufvertrag nicht wirksam sein. Der Notar kann auch hier Sicherheit herstellen.

Verbindlicher Vorvertrag (con-tratto preliminare)
Sobald diese Dinge geklärt sind, steht dem Vorvertrag, welcher rechtlich verbindlich ist nichts weiter im Wege. In diesem Vertrag sollten wesentliche Dinge wie Kaufpreis Darlehensablösung, baulicher Zustand und Schlüsselübergabe geregelt sein. Spätestens dann sollte sich der Käufer auch um die Finanzierung kümmern, wir helfen selbstverständlich auch in diesem Punkt. Auf der Verkäuferseite steht dann die Beschaffung der notwendigen Papiere wie Eigentumsnachweis, Erbscheine, Steuerpapiere oder aber Katasterblätter an. In der Regel haben wir diesen Punkt schon mit den Auftraggebern erledigt. In der Regel schließt sich dann eine Anzahlung (caparra confirmatoria) des Käufers zwischen zehn und fünfzehn Prozent des Kaufpreises auf das Treuhandkonto des Notars an.

Eine entsprechende Klausel sollte im Vorvertrag enthalten sein. Sollte der Kaufvertrag aufgrund des Verschuldens des Käufers nicht zustande kommen, so ist die geleistete Anzahlung nicht gesichert und verbleibt beim Verkäufer. Sollte der Verkäufer das Zustandekommen verursacht haben, so muss er die doppelte Summe zurückzahlen. Der Vorvertrag kann privat abgeschlossen werden, jedoch empfehlen wir den Einsatz eines Notars bereits zu diesem Zeitpunkt. Eine anwaltliche Begleitung kann ebenfalls sehr hilfreich sein, zumal durch eventuelle sprachliche Hinderungen es schnell zu Missverständnissen kommen könnte.

Der Kaufvertrag
Nach italienischem Recht kann ein Kaufvertrag auch ohne Notar geschlossen werden, jedoch müssten dann wenigstens die Unterschriften beglaubigt werden. Dies empfiehlt sich allerdings nur wenn man der Sprache mächtig ist! Das Eigentum geht nach Unterschrift des Vertrags auf den Käufer über. Im Gegensatz zum deutschen Recht liegt hier die sogenannte Verkehrssicherungspflicht sofort beim Käufer. Letztendlich bleibt beim Verkäufer nur noch die Übergabe als schuldrechtliche Verpflichtung erhalten.

Eintragung der Kaufurkunde
Die Eintragungen beim Registergericht und beim Katasteramt übernimmt bei Beurkundung durch einen Notar dieser selbst bzw. er veranlasst alle notwendigen Schritte die zu dieser Eintragung führen. Sollte eine privatschriftliche Vereinbarung vorliegen, so übernimmt der Käufer diese Eintragungen selbst. Zu empfehlen ist dies nicht, denn diese Prozesse sind zumeist sehr komplex. Als Voraussetzung sollte der Käufer eine Steuernummer besitzen (codice fiscale)

Nebenkosten und Steuern
Wie auch bei uns fallen mit dem Kauf einer Immobilie eine ganze Menge an Steuern an. Zweitwohnungen sind in Italien deutlich höher besteuert als der Hauptwohnsitz. Deshalb sollte man vor dem Kauf überlegen, ob man "residente" werden möchte, d.h. seinen Hauptwohnsitz nach Italien verlegen kann. Die Registersteuer beträgt 3 (Hauptwohnsitz), 10 (Zweitwohnsitz) oder 17 Prozent (landwirtschaftliche Objekte). Die Katastersteuer liegt bei 4 Prozent des steuerpflichtigen Wertes der Immobilie. Der Notar erhält etwa 3 Prozent des Kaufpreises und der Makler zwischen 4 und 6 Prozent.

Sonstiges
Sicher sind nicht alle erforderlichen Informationen für einen Immobilienerbwerb im o.a. Text enthalten. So ist z.Bsp. beim Kauf von gewerblichen Immobilien besondere Vorsicht geboten bzw. andere Kaufnebenkosten zu erwarten. Beim Kauf von Mietshäusern aufgrund des besonderen Schutzes von Mieter gilt es die Rahmenbedingungen genau zu kennen. Erst oder Zweitwohnsitz sind entscheidend bei der Berechnung der Grundsteuer. Beim Kauf von Rustici oder landwirtschaftlichen Objekten haben Nachbarn ein Jahr lang Vorkaufsrecht, Mieter im Übrigen auch! Also lassen Sie sich von uns beraten, wir kennen uns aus mit Immobilien in Italien! ERES GmbH, typisch europäisch!!!